2015年03月15日 (日) | Edit |
 これまで,鍵コメなどで何度か「団地の建て替え問題」に関するメールを頂いたことがあります。つい先日にもありました。

 「ウチの団地で建替えの問題が持ち上がっている。私は建替えには反対だが,管理組合で中心的な人たちのあいだでは建替え推進派が勢力をもっている。現在は建て替えを推進するための検討段階で,すでに〇億円ものお金が建設関係のコンサルタント等に支払われた。どうしたものか・・・」

 「団地の書斎から」などというタイトルで,団地リノベのことや実家の多摩ニュータウンの諏訪団地の建替えのことも書いているせいかと思います。

 でも,私には十分な情報や考えがないので,これまでこうしたお問い合わせにはお答えしてきませんでした。これからも,できないと思います。ご連絡くださった方,申し訳ありません。

 ***

 ただ,「団地建替え」に関する,ごく一般的な話なら,ここで書いてみたいと思います。
 子どものころから団地に住み続け,それなりの好奇心を持ってうろうろしていると,詳しい人からいろいろ情報が入ってくることもあります。

 まず,昭和に建てられた団地の建替えということが,「課題」「問題」となっているケースは,今多くなっているようです。統計的にどうなっているかは示せませんが,私のところに問い合わせが来るくらいなのです。「あの団地でも建替えが・・・」という話がよく耳に入ってきます。ネットで検索しても,いくつもの事例が出てきます。

 そのときに,「建替えの代表的事例」として,多摩ニュータウン諏訪団地(現ブリリア多摩)のことが,関心のある人たちのあいだではまず浮かんでくるわけです。

 私が頂いたメールの中にも「諏訪団地はどうだったのか?」というお問い合わせがありました。

 私(今40代おわりです)は,諏訪団地で育ちました。
 この団地は1971年に入居開始の,多摩ニュータウンでは最も古い団地でしたが,建替えが決まって2011年に取り壊されました。そして,2年余りの工事を経て,2013年に入居がはじまって現在に至っています。建替えによって,戸数はおよそ2倍の1200戸余りになりました。

 諏訪団地(現ブリリア多摩)の建替えのことで,理解すべきいちばん大事なことは何か。
 それは,「あれは,例外的なケースである」ということ。


 つまり,「建替えをすれば,ウチもあんなふうに」と簡単に考えてはいけない。

 あの建替えは,リーディングケースとして注目され,何億円もの公的な補助を受けました。建設費も今のように高騰しておらず,かなり恵まれた条件やタイミングのなかで行われたのです。それだけに,もとの住民たちは比較的少ない費用負担で,建替え後の新しい住まいを手に入れることができました。だからこそ「成功例」といえるのかもしれません。

 もとの古い住居は50平米弱でしたが,それより少し広い50平米台の新居であれば,「数百万円」の自己負担で取得できたのです。この自己負担は,直接の負担+建替え工事のあいだの引っ越し・仮住居の家賃+取得時の税金等の合計です。あとでも述べますが,今のほとんどの団地の条件では,こうはいきません。

 建替えの結果できあがった建物や環境などは,どうか。
 私は別々に数人の専門家(建築家など)の感想を聞いたことがありますが,いずれも「まずまず」とのこと。この方たちの多くは,どちらかといえば「建替え」に懐疑的ですが,それでもこのような評価。

 しかし,私が現地をご案内した,ある専門家が指摘していました。
 「建替えられた諏訪団地が過密な感じにならない要因のひとつに,団地の中心に位置する比較的大きな児童公園や,法面の雑木林の存在がある。こういう公共用地があることは大きい」

 私も,その指摘のとおりだと感じます。
 団地の敷地の中に,大きな公有の土地があって,そこには団地は建っていない。公園や林になっている。諏訪団地はたまたまそうなっていましたが,どこの団地にもあてはまる話ではない。
 
 あとは誰もが指摘するように,駅から歩いて10分ほどのロケーション等々,うまい条件がそろっている場所なのです。建替え後の1200戸余りが,目論見どおりに順調に売れていきました。

 ほとんどの団地は,諏訪団地のようにはいかないでしょう。
 多額の補助金を得ることは,後発の企画ではむずかしいでしょうし,建設費も近年は高騰しています。

 ***

 私が見聞きした「建替え検討」において示された,ある概算をみてみましょう。都内にある,その団地の管理組合が雇った専門家による試算です。

 60数平米の既存の住居とほぼ同じ面接の建替え後の住居を取得するのに,
 直接の負担が900万円弱。
 さらに,建替え工事期間の引っ越し+仮住居費用が200~300万円。
 そして,新居取得のための税金などの費用が数十万円。

 合計で1200万円くらいになります。

 これを住民は負担するわけです。ディベロッパーがいかに「いいローン」を紹介してくれようとも,とにかく自分の財布で支払うのです。なお,この団地の場合,いわゆる「等価交換」的な方式を前提としています(諏訪団地も,それにあたります)。

 建設工事費の動向しだいでは,この費用負担はもっと大きくなるでしょう。
 都内の別の団地の事例で,もろもろ合計で「千数百万円」あるいはそれ以上,という数字も聞きます。

 もちろん,こういう費用負担は,それぞれの事例のやり方・状況で変わってくるわけで,この数字が「相場」であるとは言い切れません。

 でも,いわゆる「等価交換」的なやり方をすれば,ほとんどタダで新しい家に建替わる,なんていうのは明らかにまちがいです。諏訪団地の事例から「何百万円で」とイメージする人もいるかもしれませんが,これも非常にむずかしいと考えていいでしょう。

 都内の団地で建替えをすると(同じ面積の新居を取得する場合),1千万円以上を負担しなければならない可能性がおおいにある。

 こういうことも,かなりの人は知らないのではないでしょうか。
 それどころか「等価交換ならタダ」とか,「工事期間の仮住居の費用くらい,出してもらえるんじゃないの?」などと思っている人も多いのではないでしょうか。

 また, 「建替えて新しい家になれば資産価値があがる(より高い値段で売れる)」といいますが,大きなコストをかけたうえでの「資産価値向上」であることを忘れてはいけません。

 仮に,現在だと1500万円くらいで売れる団地が,建て替えると3000万円くらいで売れるとする。
 その建替えのために,これも仮の数字ですが1500万円を負担したとすれば,「儲け」はありません。

 もしも,負担がこれより少なくて何百万円かの「儲け」になったとしても,新しい家に住み続けるのであれば(売らないわけですから),その「儲け」を現金化することはできません。でも,銀行預金の残高は建替えのための負担で減っていることでしょう。さらに,新しい家が「中古」化すれば,「資産価値」は下がっていきます。それで売ったときに「儲け」はあるのか? 

 「建替えれば儲かる」という人は,こういう「計算」をしているのでしょうか?

 団地の建替えについては,基本的な知識や計算が共有されないまま,話がすすめられることが結構あるのではないでしょうか。

 そして,そういう「無知」が,「建替え推進」に力をあたえることも多いわけです。

 よくないのは,建替えた場合の費用負担や,その他の現実的な条件などについて,住民のあいだで十分な情報共有もないまま,「建替え?この団地も古くなったし,いいんじゃない」といった雰囲気で,建替え推進の方向へ進んでいくことです。

 ***

 どんな運動もそうですが,団地の建替えも,最初は少人数の「ぜひそれをやりたい」という人たちの行動からはじまります。

 その人たちが管理組合の理事会・執行部等のおもなメンバーだったり,そこに影響力がある人たちであれば,「団地の将来について考えよう」「団地再生を今こそ検討すべき」といった呼びかけがあって,ミーティングが行われるようになるでしょう。

 そのミーティングは,本音では「建替え」をめざすものであったとしても,「建替え推進ではなく,あくまで中立」というふれこみであることが多いです。そして建て替えに懐疑的な人が「本当は建替えのための話し合いでしょう」と言うと,主催者側はつよく否定したりする。

 そして,そんなミーティングや説明会をある程度重ねた時点で,執行部的な人たちは「十分に話し合いを重ねたので,ここで組合全体で建替えを推進することを確認する決議をしよう」と言いはじめます。その際は「もちろん,これはあくまで『推進する』という方向を確認して,さらに話し合っていこうということ。建替えを決めるものではない」と説明するでしょう。

 これは,団地の建替えに関する国土交通省のマニュアルにある「建替え推進決議」の段階です。
 建替えの最終的な意思決定である「建替え決議」ではなく,その前段階の決議。管理組合の総会や,それと同レベルの臨時の投票などで行われます。

 この決議は,「推進するというだけで,これで決まりというわけではない」と説明されます。だから「とりあえず賛成でいいか。組合の幹部の人たちも一生懸命やっているみたいだし,反対しては悪いか・・・」などとも思えます。
 でも,じつは相当に重要な決議なのです。

 この「建替え推進決議」が通れば,「団地再生の基本方針は建替えで決まり」ということを団地住民全体で公式に確認したことになります。その後の話し合いは「建替えを前提に,ではどんな建替えにしていくか」を詰めていくためのものになります。だから,建替え推進のための予算確保の根拠にもなる。

 そこで,「推進決議」以降は,建設関係のコンサルタント等に年間「何千万円」単位で検討のための仕事を依頼することになるのです。

 この検討は,一般には何年間か続きます。都内のある団地では,推進決議以降の数年間で,6億円をコンサルタント等に支払いました。私が頂いたメールでも,別の団地について「これまで〇億円もコンサルタントに支払っている」といった話がありました。

 この,コンサルに支払う何億円は,もちろん管理組合の予算です。つまり,個々の住民の負担。
 修繕積立金などを取り崩して,支払うわけです。

 だから,建替え推進決議が通って,コンサルにお金をつぎ込むようになれば,十分な修繕は難しくなります。
 放っておくと,団地の老朽化は進んでしまう。

 そして,そんなにもお金をつぎ込んだあげく,最終段階の「建替え決議」が通らないこともあります。

 「建替え決議」は,区分所有法に定められた法的な決議。団地全体の8割以上,かつ棟ごとに3分の2以上の賛成で可決されます(これに対し「建替え推進決議」は,法に直接の定めがあるわけではない。一般には組合員全体の過半数で決議できる)。

 さきほど述べた「コンサル等に6億円」の団地では,昨年秋に「建替え決議」を行ったところ,賛成約7割,反対+棄権約3割で,否決となってしまいました。くりかえしますが,検討のための費用を何億円も使った末に,そうなってしまったのです。このようなことも,あり得るわけです。

 ***

 団地の建替えについて考えるとき,少なくとも以上に述べたようなことは知っていないと,よい判断はできないはずです。たとえば,費用負担はどれくらいか(ざっくりとした概算でいい),「建替え決議」「建替え推進決議」とは何か・・・といったことです。

 しかし,そんな基本情報をかなりの人がきちんと認識しないまま,建て替えに向けてコトが進んでいくケースがあるのではないでしょうか。たとえば,住民の多くがその重大性を理解しないまま「建替え推進決議」にばくぜんと賛成の〇をしてしまう,といったことです。

 建替えを推進する人の中には「みんながわかってなくてもいいから,とにかく推進決議を通してしまおう。そのうえで予算を使ってコンサルの手を借りながら,住民全体を説得すればいい」と考える人もいることでしょう。
 さらには「みんなが十分な情報を持っていないほうが好都合だ」とさえ考える人がいてもおかしくない。そして,あいまいな説明,わかりにくい説明で煙に巻こうとしたりする。

 私は,古い団地が好きですが,建替えを無下に否定したりはしません。
 それもまた,いわゆる「団地再生」の選択肢です。

 でも,住民の人たちには,この問題についての基本的な・正確な情報をきちんとおさえたうえで判断してほしい。そのために,建替えを推進する人たちには,誠実でていねいな説明を重ねてほしい。

 しかし残念ながら,そんな「あるべき姿」は,なかなか実現しないようです。
 残念なことが,あちこちで生じている。

 住まいという,暮らしにも資産にも大きく影響する問題なのに,しかも千万円単位の支出を伴うかもしれないのに,「よくわからない」まま決めてしまうとしたら,悲しすぎる・・・

 ではどうしたらいいのか。私に妙案などありません。
 積極的に行動するエネルギーも時間もない。
 とにかく 「ここに書いたような,ごく基本的なことは知っておこう。知ったら,周囲の人も伝えよう」とだけは言っておきたいです。

 「正しい情報を知る。そのうえでしっかり考える」
 結局はそれに尽きるのでは,とも思うのです。

  関連記事:建て替え後の諏訪団地

(以上)
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2015年03月11日 (水) | Edit |
 昨日の記事(すぐ下にあります)で,3月21日のオープンハウスの告知をしました。
 「この日,家でお待ちしていますので,みなさん遊びに来てください」というもの。

 ウチの特長は,古い団地をリノベしたこと,本が何千冊かあること,などでしょうか。

 本棚の一画に「そういち文庫おすすめコーナー」をつくりました。
 ウチじゅうの本棚のあちこちから「みんなで楽しめそう」と思える本を集めて並べたものです。
 オープンハウスで来てくださる人に,とくに手にとってもらいたい本です。
 これです。

  そういち文庫2015年3月

 前回(2014年11月)にオープンハウスをしたときには,このコーナーは今の半分ほどの本棚2段でした。
 今回は4段に拡大。

 暮らし,インテリア・建築,エッセイなどの,「軽い」傾向のものが多いですが,世界史,文明論,哲学の古典のような,ややハードなものもあります。
 この4段のスペースは,ウチの本棚の縮図です。

 最近,妻が部屋を借りて書道教室を開設したので,そこにも「そういち文庫」をつくりました。こちらは蔵書が数十冊ほどの,ごくささやかなもの。子どもの生徒さんが来るので,半分以上は児童書です。貸出しもしています。

  書道教室のそういち文庫
 

 こんなふうに,「こうしたらどうだろう」「こう並べたらいいかな」などと,家の中をいじって遊ぶのは,大好きです。

 で,こちらの狙いどおりに,子どもたちが本に目をとめて手にとってくれたりする。中には本を借りていく子もいる。これはほんとにうれしくて,たのしい。私は子どもたちにじかに会ったことはないけど,それでも子どもたちとコミュニケーションをしているのだと感じます。

 私は,身のまわりをいろいろと整えたり,しつらえたりして,毎日をたのしくしていきたい。
 本棚のことは,その一部です。

 ***

 4年前の大震災で,おおぜいの「身のまわり(あるいは身体そのもの)」や「毎日をたのしく」といったことが,無残に破壊されてしまいました。そこから今も立ち直っていないケースが,多くあることでしょう。
 

 震災から1,2か月たったころ,どこかのテレビ局で,被災地を励ます主旨の大きなコンサートをやっていました。そのなかで聴いた,エレファントカシマシというバンドの曲「悲しみの果て」(1996,作詞・作曲 宮本浩次)が印象にのこっています。

 その歌い出しは,こう。

  「悲しみの果てに 何があるかなんて 
  俺は知らない 見たこともない」


 で,このときとくに心に響いたのが,後半のこの歌詞。

  「部屋を飾ろう コーヒーを飲もう 
  花を飾ってくれよ いつもの部屋に」

   
  部屋を飾ったり,コーヒーを飲んだりする,たくさんの暮らしのよろこびが,この震災で失われてしまった。
  
  ウチの本棚をさわりながら,身まわりのささやかなことを「いいな」「たのしいな」と感じながら,エレカシの歌や,震災直後にそれを聴いたときの感覚を思い出しました。
 そう思ったところで,だから何なんだということなのかもしれませんが,自分なりの「黙とう」のような感じです。

(以上)
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2015年03月10日 (火) | Edit |
 しばらく更新が途絶えておりましたが,再開です。
 いろいろあって,気持ち的にブログに向かうことができませんでしたが,ひと区切りつきました。
 それで,何かしたくなりました。

 「オープンハウス」をしようと思います。3月21日土曜日(春分の日)に。
 (くわしい案内は下記にさせていただきます)

 ここでオープンハウスというのは,「その日は,みなさんウチに遊びに来てください」ということです。

 古い団地をリノベした我が家をみてもらってもいいし,あと何千冊かの本があるので,それらを好きに手にとってもらってもいい。ウチに来て「景色や居心地がいい」と言ってくださる人もいるので,ぼんやりただ居てもらってもいい。

 ではご案内です。

 昭和の公団(そういち宅)オープンハウスのお知らせ

 ●日時 2015年3月21日(土,春分の日)
       開始11時 終了17時 
       その時間のあいだ好きなときに来て,好きなときにお帰りください。

       そういちがお待ちしています。
       このブログの読者の方,ぜひ遊びにいらしてください。

 ●場所 そういち自宅 東京都多摩市,京王・小田急永山駅徒歩5分

       参加連絡のメールを頂いたら,
       返信で地図を添付し,住所などをお知らせします。
       今回は集合・お迎えはなしです。
       地図をみて各自がそういち宅までおいでください。
       道に迷ったら,そういちまでお電話を。

 ●参加費 無料 
       もちろん,おみやげなどのお気遣い無用です。

 ●お茶などはある程度ご用意しておきます。
       お弁当やおやつを持ってきて,
       食べていただくことができます。

 ●今回はとくにイベントは行いません。
       ただし,できれば「おすすめの本」を1冊お持ちください。
       その本のことなどお聞かせください。

 ●申込み方法 下記まで「参加申込み」のメールをお送りください。
       メールのタイトルは「オープンハウス申込み」
       ・お名前 ・何時ころいらっしゃるか
       をお知らせください。
    
       メール送り先 so.akitaあっとgmail.com (あっとは@に)

   ***

   オープンハウス2

  オープンハウス6

 上の写真は今年11月に行った,我が家でのオープンハウスの様子です。
 計十数人が来てくださいました。

 このときは,ウチのリノベを手がけた建築家・寺林省二さんをお招きしてミニ講演を行いました。
 今回は,そういうイベントは行いません。「素オープンハウス」でいきます。

 前回のオープンハウスは盛りだくさんでたのしかったのですが,本をじっくり眺めたり,のんびりしゃべったりする時間は十分にはとれませんでした。そこで,今回はイベントなしでのんびりやってみてはと思ったのです。

 でも,オープンハウスの先達である寺林さんのお話だと「イベントなしでオープンハウスをしても,なかなかお客さんは来ない」とのこと。春分の日で,お彼岸などの予定が入っている方も多いはず・・・来てくださる方がどれだけいるか?

 でも,今ぜひやってみたいのです。
 どうせその日は家にいますので。
 もしも,参加ゼロでも「1人で家でのんびりしていた休日」になるだけのこと。

 前回のオープンハウスもそうだったのですが,来てくださるとしたら私のお友達が大部分でしょう。
 前回参加してくださった方,前回は日程があわなかった方,しばらくお会いしていなくて「こういう機会だから,そういちの家にちょっと遊びに行ってみようかな」という方,ぜひおいでください。

 もちろん,ブログを通して私を知ってくださった方が来てくださるなら,たいへんうれしいことです。
 友人の家に遊びに行くと思っていただければ。

 みなさまのご参加・ご連絡,お待ちしております。

(以上) 
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